- 777 -

Qu'appelle-t-on délai de jouissance pour une SCPI ?

Lorsqu’un nouvel investisseur acquiert pour la première fois une société civile de placement immobilier ou SCPI, il se doit de respecter le délai de jouissance imposé par la société de gestion. C’est sur le marché primaire ou marché de l’émission que ce délai s’applique.

Il correspond à une carence en loyer pour le nouvel investisseur. Exemple : monsieur B achète ses parts de SCPI le 1er janvier. Il ne perçoit pourtant pas encore de revenus locatifs avant le 1er mars si le délai de jouissance est de 2 mois, avant le 1er avril si celui-ci est de 3 mois ou avant le 1er juin s’il est de 5 mois. Rappelons en effet que chaque société de gestion choisit elle-même la durée de ce délai en fonction de ses propres stratégies d’exploitation.

À quoi est dû ce délai ?

C’est le plus souvent pour les SCPI de rendement que ce délai de jouissance est allongé. Cela est dû à la sélection des meilleurs actifs qui peut prendre un certain temps, l’objectif des sociétés de gestion étant aussi bien de générer le meilleur rendement que de distribuer des dividendes de qualité.

Afin de lisser la carence en loyers qui en est issue, il est donc recommandé de conserver ses parts sur une longue durée, le mieux étant de choisir une période de détention allant de 10 ans à 15 ans.

Vous pouvez consulter la durée de ce délai de jouissance sur la fiche technique de la SCPI. Pour en savoir plus, rendez-vous sur scpi-8.com, le portail spécialisé dans ce type d’investissement : fonctionnement, avantages, marché, fiscalité, risques.

Comptabiliser le délai de jouissance en cas d’achat à crédit

Attention à bien prendre en compte la durée de cette carence locative si vous achetez votre SCPI à crédit. Vous devez alors adapter votre calendrier de remboursement de votre prêt en fonction de ce paramètre.

Le délai de jouissance, pénalisant ou non pour l’investisseur ?

La non-perception de dividendes pendant plusieurs mois peut pénaliser l’investisseur du point de vue rendement certes, ainsi que sur le plan trésorerie, en particulier en cas d’achat à crédit comme nous l’avons expliqué plus haut.

Cependant, le choix de la SCPI ne doit pas uniquement dépendre de ce délai mais d’autres paramètres plus importants. Par exemple son taux de distribution (TDVM), son TRI (taux de rendement interne sur les trois dernières années) ou encore la composition de son parc et son taux d’occupation financier. Si la SCPI génère un bon rendement et une rémunération intéressante, et si en plus la durée de détention est de plus de 15 ans comme nous venons de l’aborder précédemment, la durée de ce délai est donc de peu d’importance.

L’absence de délai de jouissance pour une SCPI de seconde main

C’est l’un des avantages d’acquérir une SCPI de seconde main, c’est-à-dire cédée par un investisseur sortant. Cette cession se déroule sur le marché secondaire, et le nouveau souscripteur perçoit immédiatement les loyers, sans avoir à supporter les contraintes du délai de jouissance.

Rappelons que les échanges de SCPI sur ce marché de l’occasion se font de gré à gré pour les SCPI à capital fixe, et par le biais de la société de gestion pour les SCPI à capital variable. Dans ce cas, on parle plus précisément de retrait de capital. La SCPI verse déjà des dividendes, ce qui fait que le nouvel acquéreur n’est donc plus concerné par la stratégie initiale relative à l’acquisition du parc.

Autre avantage d’investir sur le marché de seconde main : l’investisseur est déjà en connaissance des antécédents de la SCPI du point de vue rendement et valorisation des parts ainsi que sur l’historique des dividendes.

Immobilier

  1. 31 Juil. 2019Offrez vous un appartement dans le programme neuf d'anglet d'Alday544